"Thực hư" câu chuyện họ nhà Khang Điền

Trong giai đoạn thị trường BĐS đang trên đà hồi phục và tăng trưởng nhiều doanh nghiệp địa ốc đã có sự đột phá mạnh mẽ. Một phần sự đột phá đó có thể đến từ tiềm lực tài chính mạnh, quỹ đất sách lớn và đến từ nguồn vốn đầu tư tín dụng của hệ thống Ngân hàng thương mại. Đặc biệt trong giai đoạn những tháng cuối năm 2015 và đầu năm 2016 hoạt động sát nhập, M&A giữa các công ty BĐS và các doanh nghiệp ngày cảng nở rộ và điều này thông thường sẽ mang lợi ích về cho cả hai doanh nghiệp. Nhưng tính toán này của KDH và Bình Chánh có thể sẽ vẫn còn rủi ro.

Đầu tư mạnh nhờ vốn vay

Phân khúc làm nên thương hiệu Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) là biệt thự nhà phố. Tuy nhiên, KDH được thị trường tín nhiệm chỉ mới thời gian vài ba năm gần đây và sự trở lại của KDH với phân khúc nhà phố, được ví như một “ngôi sao mới nổi” ở khu vực phía Đông TP. HCM.

Theo mô tả của Công ty chứng khoán Vietinbank (VietinbankSC), KDH có quỹ đất 130 ha, sản phẩm đi vào 3 nhánh chính là biệt thự nhà phố, căn hộ cao cấp, căn hộ trung bình và bình dân với dự án đi liền các vị trí huyết mạch hạ tầng giao thông của đô thị.

Bắt đầu từ dự án Mega Residence, KDH đã bán được gần 1.000 căn nhà trong giai đoạn 2014-2015 từ các dự án Mega Ruby, Mega Village và Melosa Garden.

Năm 2016, KDH đẩy mạnh đa dạng hóa sản phẩm với các dòng sản phẩm dự kiến sẽ bán ra thị trường 700 căn nhà và thu về 400 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 54% so với năm 2015.

Để có được điều đó, trong hai năm qua, KDH đã có sự gia tăng đầu tư mạnh từ nguồn vốn vay. Trong 2 năm 2014 -2015, KDH đã có những nguồn tài trợ rất lớn đến từ Sacombank. Tính đến 31/12/2015, nợ phải trả của KDH là 4.356 tỷ đồng, gấp 2,8 lần đầu năm và chiếm hơn 50% tổng nguồn vốn. Bên cạnh đó, KDH cũng có những khoản được tài trợ tín dụng từ ngân hàng Eximbank, Vietinbank...

KDH sẽ bước vào chu kì trả nợ từ năm 2017 và nếu tại thời điểm đó, DN không có giải pháp cấu trúc vốn/nợ vay phù hợp, việc giảm lợi nhuận và gia tăng chi phí tài chính tất yếu sẽ diễn ra. Tình hình có thể sẽ xấu và rủi ro hơn nếu thị trường bất động sản sụt giảm – mà sự sụt giảm thông thường sẽ đến nhanh, duy trì lâu ở ngay chính phân khúc lõi làm nên thương hiệu KDH: Phân khúc nhà phố cao cấp.

Chờ hiệu quả từ cuộc hôn nhân cùng Bình Chánh

Năm 2015, KDH đã hoàn tất cuộc “ hôn nhân” cùng với Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (mã chứng khoán BCI-HoSE). Với tỷ lệ sở hữu 57, 3%, KDH nghiễm nhiêm cũng tăng mạnh lượng hàng tồn kho do hoán đổi quỹ đất của BCI, phần lớn hiện tại thuộc về hàng tồn kho và bất động sản dở dang.

Mục tiêu của KDH khi thâu tóm BCI khá rõ ràng, bởi BCI có quỹ đất lớn ước khoảng hơn 630 - 800 ha. Tuy nhiên, theo ông Lý Điền Sơn, Chủ tịch HĐQT KDH thì quỹ đất cũng còn nhiều vướng mắc khó phát triển và có sự phức tạp trong thực hiện mua BCI. Trong đó, quỹ đất của BCI chưa phải là đất sạch 100% và một số lượng lớn chưa hoàn tất đền bù giải tỏa. Đó là một khó khăn không nhỏ.

Công ty chứng khoán Bản Việt cho biết cuộc hôn nhân cùng BCI dự báo sẽ mất 1-2 năm để cơ cấu lại DN này và phát huy lợi thế của 2 công ty. Song với thông tin mà ông Lý Điền Sơn chia sẻ, có thể thấy KDH cũng đang loay hoay với tài sản của BCI.

Mặc khác, chi phí đầu tư của KDH – BCI chắc chắn sẽ phải tăng lên rất nhiều nếu thực hiện đền bù giải tỏa để có quỹ đất sạch 100% sử dụng được và phát triển được “ngay và luôn” thành các sản phẩm cụ thể/ dự án.

Bên cạnh đó xét dài hạn, vị trí đất mà BCI sở hữu tập trung tại khu vực phía Tây (Bình Chánh-Bình Tân), cũng là khu vực không được đánh giá cao.

Nhìn chung, với tình trạng sử dụng phần lớn nguồn vốn vay / tổng vốn từ tài trợ tín dụng ngân hàng của KDH, cộng thêm năm 2016, việc siết tín dụng vào bất động sản – đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại mà KDH đang phát triển sẽ đúng đối tượng mà chính sách tín dụng siết lại, sẽ khiến KDH gặp khó thêm khi tìm nguồn vốn mới để đầu tư.

Ở cửa huy động vốn trên sàn chứng khoán, KDH cũng đang bị hẹp năm 2015, để tài trợ vốn thâu tóm BCI, đã phát hành cổ phiếu quyền mua tỷ lệ 10:4, làm gia tăng số lượng cổ phiếu lưu hành và song song đó, đà bán ra của các quỹ đầu tư ngoại với cổ phiếu KDH và một số cổ đông nội bộ trong thời gian gần đây hiện vẫn chưa dừng lại.

Liệu KDH còn có "át chủ bài" nào khác không, hay tốc độ tăng trưởng năm nay và 2017 của KDH có bị chậm lại hay không, sẽ còn phụ thuộc nhiều vào doanh số bán hàng, nguồn tiền thu về, quay vòng vốn nhằm phát triển dự án mới – một khả năng hàm chứa nhiều rủi ro liên quan đến xu hướng và phân khúc giao dịch trên thị trường mà điều này thì KDH rất khó bề chủ động.