Cẩn trọng trước chiêu trò: Cam kết cho thuê lại với giá cao

Qua trao đổi, một số chuyên gia tài chính cho rằng khách hàng cần hết sức tỉnh táo với "chiêu trò" các chủ đầu tư địa ốc cam kết thuê lại căn hộ với tỷ suất sinh lời cao.

Nhìn vào những dự án bất động sản chào bán ra thị trường thời gian vừa qua, có thể thấy chiêu thức “cam kết lợi nhuận” đang được giới chủ đầu tư các dự án, nhất là những dự án bất động sản du lịch, áp dụng đồng loạt. Dự án này nhìn dự án kia để đưa ra mức cam kết lợi nhuận cao hơn, tạo thế rượt đuổi trên thị trường. Thậm chí, có dự án chủ đầu tư còn đưa ra phương án sẵn sàng mua lại căn biệt thự đã bán cho khách hàng.

Đối với phân khúc chung cư, một số chủ đầu tư cam kết thuê lại căn hộ mà khách hàng đã mua trong 1-2 năm đầu tiên với lợi tức dao động từ 8-14%. Đi tiên phong trong hình thức bán nhà cam kết lợi tức tại Hà Nội phải kể đến dự án căn hộ cao cấp Watermark tại khu vực Tây Hồ Tây (Hà Nội) với mức lợi nhuận cam kết lên đến 14% trong năm 2013. Thời gian gần đây là các dự án như Dolphin Plaza, Star City Lê Văn Lương, Hòa Bình Green City....

Một số công ty bất động sản tại TP.HCM cũng đang bán đất nền kèm theo cam kết cho thuê hoặc mua lại với giá trị tăng đến 20%. Có thể kể đến dự án Đông Tăng Long quận 9, TP HCM cũng là một trong những dự án tiên phong áp dụng chương trình bán nền đất bao tiêu sản phẩm này.

Hay như công ty Phát Đạt tung ra chính sách vào tháng 3/2015 khi rao bán căn hộ The Everich II với cam kết cho thuê lại một tháng là 15 triệu đồng/căn hộ.

Tuy chưa thành hình, nhưng nếu khách hàng dạo quanh dự án xanh theo tiêu chuẩn Mỹ (LEED) Diamond Lotus của công ty Phúc Khang sẽ liên tục nghe những lời "đường mật" rót vào tai về khả năng sinh lời khi mua nhà tại đây. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán trước 20% tổng giá trị căn hộ, chủ đầu tư cam kết sẽ đảm bảo được đầu ra, tức là tìm khách thuê cho khách hàng sau khi nhận bàn giao nhà...

Đó là chưa kể hàng loạt dự án chung cư cao cấp hiện nay tại khu Đông (nhất là tại quận 2) TP.HCM thời gian qua bán ra thị trường đều đi kèm chương trình quảng bá đảm bảo lợi nhuận cho khách hàng sau khi mua nhà.

Tuy nhiên, gây sốc nhất cho thị trường trong thời gian gần đây chính là chính sách của Tập đoàn EximLand với dự án TopLife Tower. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 10% giá trị căn hộ của TopLife Tower (tương đương 250 triệu đồng) sẽ nhận được chương trình cam kết thuê lại trong vòng 2 năm với mức giá 22 triệu đồng/tháng.

Đem những con số cam kết đảm bảo lợi nhuận trên đi hỏi các chuyên gia, chúng tôi đều nhận được những cái "lắc đầu", bởi họ không tin lắm vào các "chiêu thức" bán hàng này. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành, đây là một trong những cách thức bán hàng "bổn cũ soạn lại" khi thị trường phục hồi mạnh. Theo đó, để thu hút khách hàng đến với mình, các sàn giao dịch thường tung chiêu như vậy, đi kèm đó là chính sách đảm bảo lợi nhuận cao cho khách mua nhà.

"Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường nhà ở có quá nhiều nguồn cung như thế này, chủ dự án bán còn không được thì làm gì lấy đâu ra nguồn khách để cho thuê sau này. Nếu không muốn nói rõ hơn, đây cũng là một cách để chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng một cách nhanh nhất", ông Đực nói.

Nói về khách thuê nhà tại Việt Nam, một chủ đầu tư tại quận 2, cho biết theo các nghiên cứu, tỷ suất cho thuê nhà ở cao cấp tại TP.HCM hiện nay cao gấp 20-30% lần so với Bangkok (Thái Lan) hay HongKong. Nhưng, với mức thuê 40-50 triệu đồng/tháng, chưa tính các khoản dịch vụ cao cấp khác. Với 90 triệu dân cả nước, 10 triệu dân tại TP.HCM thì trong đó có đến 70% người dân cần nhà ở hợp túi tiền, như vậy không phải ai cũng có điều kiện thuê nhà cao cấp.

Các chủ đầu tư và sàn giao dịch hiện nay đang đánh vào tâm lý muốn thu lợi tức nhanh từ các khách hàng có dòng tiền nhàn rỗi. Bởi, người mua nhà tìm đâu ra kênh đầu tư sinh lợi ngần ấy tiền trong bối cảnh lãi suất tiền gửi tiết kiệm chỉ quanh mức 6%/năm, vàng và ngoại tệ không còn hấp dẫn còn chứng khoán thì bấp bênh. Điều không kém phần quan trọng là sự kỳ vọng bất động sản tăng giá trong tương lai.

Đánh giá về chiêu thức bán hàng nói trên, luật sư Lê Thành Kính, Trưởng văn phòng Luật sư Lê Nguyễn, cho rằng nhìn dưới góc độ pháp lý thì không trái với tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên, chiêu thức kinh doanh này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà không phải nhà đầu tư nào cũng nhìn thấy được.

Thứ nhất, giá nhà đất chào bán như vậy đã hợp lý hay chưa? Giá đó đã bao gồm khoản tiền mà chủ dự án phải trả lãi (hoặc tiền thuê) cho chủ căn hộ trong thời gian từ 2-3 năm? Thứ hai, chủ dự án tìm đâu ra nhiều người chịu thuê với giá cao ngất để bảo đảm lợi nhuận với khách hàng?

Thứ ba, nhà đầu tư (khách hàng) cũng cần chú ý những lời cam kết trong hợp đồng của chủ dự án về thời gian thuê, nếu chỉ hai hay ba năm rồi không có khách thuê nữa thì sẽ giải quyết như thế nào?

Thứ tư, phí bảo quản và nhiều khoản phí khác từ căn hộ cho thuê cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ mà nhiều nhà đầu tư chưa tính tới.

Cũng theo ông Đực, giả sử trong trường hợp chủ đầu tư không huy động được vốn từ khách hàng để dự án chậm tiến độ thì ai sẽ đảm bảo được khả năng sinh lời này cho khách hàng? Chẳng hạn như một dự án khác mà Eximland đang là đối tác phân phối tại quận Gò Vấp đã trễ hạn giao nhà hơn 1 năm nhưng đến nay khách hàng vẫn "ngóng dài cổ".

Theo Hợp đồng mua bán, thời hạn khách hàng được nhận nhà dự kiến là vào quý I/ 2015. Tuy nhiên, CNS Land - chủ đầu tư dự án Dự án Căn hộ Sunny Plaza và Eximland phân phối chính thức - liên tục “hứa lèo”, lịch thay đổi đến tháng 10/2015, rồi đến tháng 12/2015 thế nhưng thực tế hiện nay dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, nhiều khách hàng vẫn chưa thể nhận căn hộ.